引っ越しで賃貸物件を退去する際は「退去費用」には要注意! 損しない正しい理解をつけよう

賃貸物件から引っ越す際は、もちろん今住んでいるお部屋の解約・退去の手続きをすることが必要ですね。 しかし賃貸物件の退去時は「トラブルが多い」ことを知っていますか?

「敷金は返ってくるものだと思ってたのに、返してもらえない!」
「原状回復費用として高額な退去費用を請求された!」

こんなことが非常に多いのです!

退去費用に関しては不当な請求をされていることが少なくないので、正しい知識を持っていないと必要以上のお金を払うことにもなってしまいます。 必要以上のお金を払って損をしてしまわないよう、退去にまつわる法律などを理解していきましょう!

1. 退去費用はトラブル多発なので要注意!

実は「敷金返還」や「退去費用」についてのトラブルは全国的に多発しています。 消費者問題・暮らしの問題に取り組む専門機関である「国民生活センター」には、毎年1万件近い相談が寄せられています。

200316 MovingOut cost 01↑ 「独立行政法人 国民生活センター」HP内の「賃貸住宅の敷金・原状回復 (2020年2月7日 更新)」より引用

実例としては、国民生活センターへ寄せられた相談事例をいくつか引用させて頂きましょう。

  • 賃貸マンションを解約したら、ペット特約を根拠に原状回復費用を過剰に請求された。納得できない。
  • 5年間居住した賃貸アパートを退去したら、管理会社からクリーニング代や修繕費を請求された。高額で納得できない。
  • 賃貸アパートの退去時に敷金を半額返金すると聞いていたが、清掃費が追加されて返金されないという通知書が届いた。敷金を返金してほしい。

― 「独立行政法人 国民生活センター」HP内「賃貸住宅の敷金・原状回復 (2020年2月7日 更新)」より引用

これは2020年2月現在で最近『国民生活センター』に寄せられた相談の一例だそうです。 このような「敷金の返金」や「原状回復費用」についてのトラブルは跡を絶たず、なかなか減少しないようです。

ポイント
  • 退去時の「敷金の返金」や「原状回復費用」についてのトラブルは跡を絶たない

それでは、法律などのルールによれば本来どうあるべきなのでしょうか? まずは原則を理解しておきましょう!

2. 退去時の原則は「敷金」の全額返金

2017年に民法改正の発表がありまして、その中で今まで曖昧だった「敷金」や「原状回復」について明文化されました。 内容を簡単にまとめると、以下の通りです。

「敷金」「原状回復」に関する法改正の要点
  • 『敷金』の定義はあくまで「家賃滞納 (債務不履行) に備えるための預かり金」であり、滞納がなければ原則として全額返金されるもの
  • 「普通に住んでいて発生する経年劣化や損耗」については入居者に責任はないので、敷金の一部または全部をその補修費に当てるのは不当
  • 「原状回復義務」とは、認識の不足や不注意などにより「経年劣化や普通に住んでいて発生する損耗」以上の損傷・劣化を発生させてしまった場合にそれを復旧する義務を入居者は負っているということ
「普通に住んでいて発生する損耗」のことを「通常損耗」と言います。

この通り、たとえば釘を打ち込んで壁に穴を空けたとか、掃除まったくしなかったせいでカビが生えたとか、室内でタバコを吸っていたせいで消臭と壁紙の張替えが必要とか、こちらの使い方が悪かったせいで物件に劣化・損傷を与えていない限りは「敷金は全額返金されるもの」だと定められています。

ということはもちろん、「退去費用」なんてものはかからないのが原則なわけですね!! 退去時はお金がかかるどころか預けていた敷金が返ってくるのが法律で定められた原則なわけです。

ポイント
  • 2017年公布の法改正によって「敷金」の定義や「原状回復」についてのルールが明文化された
  • 『敷金』は「あくまで家賃滞納のための預け金」なので、家賃滞納をしなければ全額返金されるのが原則
  • 「原状回復義務」とは、認識の不足や不注意などにより「普通に住んでいて発生する経年劣化や損耗」以上の損傷・劣化を与えてしまった場合、その補修をする必要があるということ

しかし実情は最初にお伝えした通りで、そうなっておらずトラブルが多発しているわけです。 大抵のトラブルの争点となっているのは「原状回復」の範囲についてです。

「原状回復」の趣旨を入居者自身はもちろん、管理側も理解していないことがあるためトラブルが発生してしまうのです。 あるいは悪質な場合、理解した上でこちらの無知につけこもうとしていることも多々あります

それでは、争点となっている「原状回復」とはいったい何なのでしょうか? 詳しい解説をしていきましょう!

この民法改正は2020年4月より適用されます。 それ以前の契約については改正前の法律が適用されるため、これらのことは法律上明文化されていません。しかしながら、法律による明文化がなかっただけでもともと認識自体はこの通りだったわけでルール自体が大きくは変わったわけではありません。 ただしトラブル発展時に法律による拘束力はないので注意しましょう。

3. 「原状回復」って何? どこまで支払い義務があるの?

2020年4月以降に適用される民法には「原状回復」について明文化されていますが、これまでの法律ではハッキリとした記載はありませんでした。 その代わり、国土交通省が提示した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(以下、単に「ガイドライン」と省略) が判断基準とされていました。

では、ガイドラインによれば「原状回復」とはどのように定められていたのでしょうか?

法改正ではこのガイドラインに書かれていた内容が実際に法律として明文化され、法的拘束力をもったということです。 内容自体は基本的に変わりません。

① 原状回復とは、「借りたときの状態まで戻す」ことではない

原状回復についてのよくある誤解は「原状回復 = 借りた状態に戻す」というものです。 なんか原状回復という名前的に、借りた状態まで戻して返さないといけないように感じますが、それは誤解なのです!

国土交通省が定めるガイドラインでは、原状回復を以下のように規定しています。

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
― 「国土交通省」HP内「「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について」より

つまり、簡単にまとめると以下の通りです。

「原状回復」の定義と負担の範囲
  • 「原状回復」とは、入居者の不注意や認識不足により「経年劣化や通常損耗」以上に与えてしまった物件の劣化・損耗に対しての補修をするということ
  • 「経年劣化や通常損耗」については「原状回復義務」にあたらず、居住者に責任はないので、もし補修するなら管理側が負担をする必要がある

よく考えてみれば分かると思いますが、たとえ誰も住んでいなかったとしても建物は時間とともに劣化・損耗します。 それに、どんなに気をつけていても人が住んでいればどうしても発生してしまう程度の損耗というのは存在します。 たとえば、冷蔵庫をおいていたところのカーペットに跡がついてしまうのは避けられません。

したがって、その分については「経年劣化および通常損耗」として入居者の責任は問わないというのがガイドラインの趣旨です。 「それ以上にやってしまった分だけ保証してね」というのが「原状回復義務」なのです

200321 moving out payment 01↑ 東京都「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」より

もっと具体的にこの章の内容を砕いてまとめておきましょう。

入居者が「原状回復」するべき内容
  • 引越し作業などで誤ってつけてしまった床や壁紙などの傷
  • 普通に行うべき掃除などのメンテナンスを怠ったことによる汚れやサビなど
  • 子供がしてしまった壁紙への落書きや、釘を打ち込んだ穴など
  • タバコを吸ったりペットを飼っていたりしたことなどによる匂いや汚れ等
  • その他「経年劣化および通常損耗」とは言えない物件の劣化・損耗
入居者が原則負担する必要はないこと
  • 通常利用の範囲内で起こると考えられる劣化や損傷
  • 台風などの災害など入居者に一切責任がない劣化・損耗
  • 次の入居者を確保する目的で行う設備の交換や化粧直しなどのリフォーム など

② 負担すべき範囲についても注意

では、実際に「経年劣化や通常損耗以上の劣化・損耗」を与えてしまった場合、どの程度負担すべきなのでしょうか? 壁紙に傷をつけてしまったら壁紙張り替え代金全額を負担する必要があるのでしょうか?

これについてもガイドラインにしっかり規定があります。 本文そのまま引用すると長くなってしまうため要約すると以下の通りです。

入居者の負担について
  1. 原状回復義務があるのは「劣化・損耗を与えた箇所のみ」とするのが適当
  2. 修理や部分補修が可能なら、その代金のみを負担すれば良い (たとえ管理側が全面補修すると決めたとしても、その全額負担をする義務はない)
  3. 部分補修が難しいもの (壁紙など) など、全面補修をする場合は税制の「減価償却」の考え方に基づいて補修費用の負担割合を決定するものとする
  4. ただし、耐用年数以上の年数が経過していて資産価値がゼロになっていたとしても、まだ利用可能であったものを利用不可にしてしまった場合は最低限の機能修復に必要な費用を負担する必要がある。

「部分補修」の場合の費用負担についての解説を加えておきましょう。 たとえば壁紙に穴を開けてしまい、新しくする場合ですが、穴を開けたところだけを新品に張り替えたら全体と色が合わずおかしなことになってしまいます。 そのため、壁紙全面の張り替えになるのですが、その場合は「自分が穴を開けてしまった壁紙1面分の費用」だけを負担して、残りは大家さんが負担することになります。

200321 moving out payment 03↑ 東京都「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」より

また、「減価償却」というと難しく感じますが、要するに「建物や設備の資産価値は経過年数とともに減少していきますよ」ってことだと思ってもらえれば大丈夫です!

具体的には、下の図のように「元々の価値から経過年数とともに資産価値が減っていって、耐用年数が過ぎたら資産価値は1円になる」という考え方をもとに資産価値が計算されます。

200321 moving out payment 02↑ 東京都「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」より

そして、資産価値が元より減っていた分だけ入居者が負担すべき割合も減るよってことになります。

実際にどんな項目は「部分補修可能」とみなされるか、あるいは「耐用年数は何年とするのが妥当か?」などについてはガイドライン中にあります以下の表が具体的な判断基準になります。

200316 MovingOut cost 04↑ 国土交通省発行「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」より

ただし、上のリスト④の通り、耐用年数以上経っていて資産価値がゼロになっていたとしたって入居者の負担義務がなくなるわけじゃないので注意しましょう!

ちょっと小難しかったので、最後簡単にまとめてみましょう。

ポイント
  • 「原状回復」は「経年劣化や通常損耗以上に与えてしまった劣化・損耗の箇所のみ」に対して行えばよい
  • 部分補修や修理が可能ならその分の代金だけ負担すれば良い
  • 部分補修が難しい場合は全面補修になるが、その全額を負担する必要はない。 耐用年数に対して経過年数がどのくらいかを考えて負担割合を決定する
  • オーナーの意思で全面補修や新品交換をすることに決めた場合も②と同様で、その全額負担をする必要はない。 経過年数に基づいて負担割合を決定する。

③ ガイドラインによる具体的な定め

以上の①〜②でみてきた通りの考え方でどこまで入居者が「原状回復義務」を負うか細かくきまっているのですが、それでは具体的にはどんなことが入居者の負担になり、どんなことは管理人の負担なのでしょうか?

そんな分かりやすい具体例もガイドラインの中で決められています。

200316 MovingOut cost 05↑ 国土交通省発行「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」より

かなり具体的に書かれていて一目瞭然ですね!

以上で見てきた通り、入居者が負担すべき原状回復についてはかなり事細かに決められていて、過剰な請求がされないように法律やガイドラインで守られているのです! (しかも2020年4月以降はこれも法律で明文化されます!)

ということは、タバコを室内で吸っていたりどこかに傷つけてしまったりしていなければ、退去費用は一切かからないということでしょうか?

4. 退去費用に関する「特約」に要注意!

しかしながら実際に退去費用に関するトラブルが多発しているからも分かるように、退去費用が請求されていることは多いのが現実です。 その理由のひとつに「特約」というものがあります。

① 特約とは?

「特約」とは、お互いの合意のもと、本来は管理側が負担すべき項目であったとしても約束として入居者が退去時に負担することを決めた契約のことです。 例えば、以下のような特約が契約についていることがあります。

  • クリーニング特約 : 退去時のハウスクリーニング代は借主負担とする
  • 敷引特約 : 敷金のうち半月分は償却する
  • ペット特約 : ペットを飼う場合は敷金を家賃1ヶ月分預け入れるものとし、敷金1ヶ月分は償却する
上のはあくまで一例なので、特約の名前や内容はは違う場合もあります。

つまり、特約とは「お互いの合意のもと、ガイドラインで定める以上の負担を借主に負わさる契約」ということです。

一見すると一方的でずるいようですが、「特約」を結ぶこと自体は法律上も認められていて、ガイドラインは「特約」を覆すようなものではありません。

したがって、このような契約を結んでいる場合、それが有効なものなら入居者は特約通りに退去費用を負担する必要があります。

ポイント
  • 契約には入居者がガイドラインの原則以上に負担を負うことを定めた「特約」がついている場合がある
  • 特約を定めることは法律上も認められており、妥当性がある契約なら入居者はそれを守る義務がある

それでは、契約時にあまり考えずに結んでしまった特約のため、退去時に高額請求されたとしてももう打つ手はないのでしょうか?

② 特約が認められる条件

当然ですが、どんな特約でも許されているわけではありません。 「消費者契約法」という法律により「信義誠実の原則に反し、消費者の利益を一方的に害するものは無効」と定められているからです!

そのため、入居者だけが一方的に不利となるような契約内容であった場合には、その特約は無効となる場合もあります。ガイドラインでは、原状回復に関して入居者が不利になるような特約は以下の3つの条件を満たしている必要があるとしています。

[1] 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
[2] 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
[3] 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
― 国土交通省発行「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」より引用

つまりは、「契約時にちゃんと説明していて、それについての了解を得ていることが前提」であり、なおかつ「特約の必要性」が認められて「妥当な金額設定である」と客観的にいえなければいけないということです。

もっと具体的に言えば、最近の裁判での判例をもとに以下のようにまとめられます。

特約が認められる条件
  1. 本来負うべき責任範囲が明確に分かり、その上でそれ以上の負担を負う特約であることが分かる契約書になっている
  2. その契約書の特約を認める入居者のサインがある
  3. 特約によりどの範囲についての負担を負うのかが明確になっていて、その際の金額についてもはっきり書かれた契約書になっている
  4. その内容が客観的にみて一方的に不利なものでなく、金額も妥当である

このような特約になっていなければ有効性のある特約とは認められません。 したがっていくら特約として書かれていようと、客観的にみておかしい特約は無効にすることができるのです。

③ どんな特約が認められ、どんなものは認められない?

それでは実際のところ、どのような特約が有効で、どのようなものは無効なのでしょうか? これは裁判での判例をもとに一例を見てみましょう。

有効だと認められる特約の一例
  1. 上の「特約が認められる条件」をちゃんと満たした「クリーニング特約
  2. 上の「特約が認められる条件」をちゃんと満たした「鍵交換特約
  3. 上の「特約が認められる条件」をちゃんと満たした「畳表替え特約
  4. 原状回復費用の有無にかかわらず一定の敷金を返還しないことを定める「敷引特約」。ただし、原状回復費用が発生したときはまず敷引きからその費用に充てること

つまりは「金額が明記されていて妥当な金額である」と有効な特約だと認められるケースが多いようです。 この点には注意しましょう。 なお、特約や原状回復についての裁判事例やその判例を詳しく見たい方は、国土交通省のガイドラインの中にたくさんの例が載っています。 気になる方はこちらをご覧ください!

5. 退去費用を請求されたときのチェックポイント

以上、ここまで退去費用についてどんな場合は入居者が負担する必要があり、どんな場合は負担する必要ないのか色々と解説してきました。 以上を踏まえ、もし退去費用を請求されたときの対応についてまとめておきましょう。

退去費用を請求された時は…
  1. まずは契約書を見直す。 特に「特約」について確認する
  2. 不当な請求をされているのであれば「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を元に申し入れをする
  3. 聞く耳を持たないのであれば「国民生活センター」などに相談する
  4. どうしてもの時は「小額裁判制度」を利用して訴える

最後の「小額裁判制度」とは、請求金額が「60万円以下」の場合に利用できる裁判制度で、1日の審理だけで判決が出るというスピーディーな裁判制度です。 裁判費用も1000円〜6000円と少額で利用できます。 どうしても納得できないときには一つの選択肢でしょう。

6. まとめ

以上、引っ越し退去時の「敷金返還」や「退去費用」について詳しく解説致しました。 最後に要点のまとめをしておきましょう。

まとめ
  • 退去時は敷金返還や退去費用をめぐってトラブルが多発しているので要注意
  • 原則として、「普通に住んでいて発生する経年劣化や損耗」あるいは「台風などの自然災害による劣化や損耗」については入居者の責任はないので、「原状回復義務」には当たらない
  • こちらの不注意による傷や、通常やるべき掃除を怠っていたせいによる汚れ・サビやカビなどは原状回復義務がある
  • 原状回復義務による負担の原則は「劣化・損耗をあたえてしまった箇所のみの部分補修」あるいは「減価償却を考慮して負担割合を決める」
  • 「金額が明記され、妥当な金額である特約」については、正しい形式に則った契約書でそこに入居者のサインがあるのなら認められるものなので、入居人に支払い義務がある

これにて今回は以上です!

そもそもの話ですが、退去時の費用トラブルを避けるためには「入居時の契約」時点でしっかり疑問点のないようにしておくことが何より重要です。 今回トラブルに巻き込まれてしまった人も、そうでない人も、次の新居探しでは契約内容を細かいところまでしっかり確認して、特に「特約」についてはちゃんと納得できることを確認しておくようにしましょう!

それではあなたの引っ越しがよりお得に、スムーズに終わり、気持ちの良い新生活を始められることを願っております!!

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